主题: “房子不住，凭什么交物业费？”

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标题中的问题，估计很多人都遇到过，物业费就像税收一样，只要你住房，不管是自购还是租房，都难逃掉。

但问题来了，不住的房子到底要不要交物业费？很多人觉得，物业费属于服务类收费，不住就等于没有享受服务，为什么要缴费？

几个月前，我也曾因为这个问题和物业公司理论过，但最后还是失败了，硬生生的被收了物业费。

最近，江西某小区业主也遇到了类似的问题，业主希望不交或者打折交费，而物业公司要100%收，理由是“如果对空置的业主打折，对老业主不公平”。

一

为了彻底搞清这个问题，昨天恶补了相关知识，最后发现这个问题其实一直都存在，只是有时候讨论的激烈，有时候就没什么声音了。

究其原因，和房价涨跌关系很大，房价上涨时，一年涨价赚的钱足以让很多业主忽略空置房的物业费，而房价下跌时，业主会觉得房子不赚钱，反而增加了“养房子”的开销，所以有些不情愿。

最近江西出现的事情，原因也大抵如此。

据中国江西网昨天（11月26日）报道，王先生是江西南昌某小区业主，2015年收房后，一直未装修入住。从收房伊始，物业公司就不时催促他全额交纳物业费。

具体是，物业费1.8元/m2/月，包括房子、车库和储物间，每月差不多要交200多元，一年近3000元。

王先生不能理解的的是，没入住，物业没有进行管理，也不产生生活垃圾，为什么每月要交纳这笔费用？

针对这个问题，当地媒体还采访了南昌房管局，得到的答案是不能不交。依据是2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》。该法第72条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。

房管局表示，物权法规定业主不得以未享受权利不履行义务，除专有部分的共有部分的费用与收益，都是由业主来分摊的，物业做的工作就是公共部位、公共设备的维修和养护，有没有去住，都不影响物业开展这方面的工作。

该人士还表示，立法有个原则，下位法不能抵触上位法，地方规定不能跟国家法律相抵触，有冲突的条款自然失效，不会去执行了。

二

最后的结果是，王先生交了物业费。

根据2005年南昌市物价局下发《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》规定，一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳原则不变。一年以后无论装修与否，均按100%交纳物业管理费。

另据南昌市物业管理协会会长曾杰东的说法，目前行业的基本操作，首先是按法规规定，其次是按照“合同怎么约定怎么执行”原则来，如果开发商给业主前期合同承诺折扣的，那就按照折扣来，没有承诺打折，按照合同约定收取全额物业费。

虽然王先生被收了全额物业费，但这个事情现在争论很大，一方面是有些省份对空置房并不是要求业主全额缴纳物业费；另一方面，也有专家认为，不能将空置房业主等同于入住业主，应该打折收费比较合理。

比如，2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，物业费收费最高不得超过60%。南京、杭州、洛阳等城市空置房物业费缴纳标准大都按70%执行。

又比如，2010年1月29日修订的《石家庄市物业管理条例》第三十七条就规定:连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

还比如，2014年9月1日开始实施的《陕西省物业服务收费管理实施办法》中明确规定：经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

甘肃也是打折的，根据《甘肃省物业管理办法》第二十九条规定：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

所以，并不是所有的省市都像南昌市一样，全额收取空置房物业税。但奇怪的是，即使在同一个省，不同市的规定也不一样，石家庄可以打折，但河北廊坊却不行。

昨天，我在河北新闻网阳光理政栏目下面发现，有人问“廊坊燕郊空置房物业费是否可以减免？”，三河市物价局的回复是：不能。

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三

之所以出现有些地方是全额交费，有些地方是打折交费，主要是《物权法》解释的空间太大，各地都按照有利于自己的方向去解读。

从我国《物权法》的相关规定看，房屋的业主对建筑的相关权利和义务是业主必须履行的：

《物权法》第七十二条规定: 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

如果将这种规定的含义进行通俗的解释，那就是，你的住房哪怕你没有行使权利也要承担义务。

《物权法》司法解释第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

这段话的解释是，只要物业服务公司提供了服务，业主如果认为没有或者不接受物业的服务，你也应该缴纳物业费。

不过，国家对空置房物业费收取也是有标准的。具体内容如下：

在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。

业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。

所以，问题就来了，尤其是上述规定最后一句话，其实给地方政府部门留了很大的后门，也就是说，可以打折收费，也可以全额收费。