离婚等析产文书的执行风险与防范攻略
近期有许多客户和不动产管理部门咨询：不动产登记机构单凭离婚证、离婚调解书不予转移登记不动产怎么办？现答复如下：
一、析产文书简介
（一）法律意见上的析产，包括家庭成员共同财产的分割（含夫妻共同财产的分割）、合伙财产的分割、企业合并/分立/解散/破产引起的财产分割与重组、遗产继承中的财产分割等。
（二）析产文书类型，包括当事方之间订立的析产协议、婚管部门登记的离婚证及其附件离婚协议、公证书、法定的人民调解机构出具的调解文书、律师事务所出具的调解文书、法定仲裁机构出具的仲裁调解书、仲裁裁决书、人民法院作出的民商事调解书、判决书。
二、析产文书的执行及其风险
（一）析产文书的执行要件：依据我国相关法律法规规章规定尤其是最高人民法院相关司法解释的规定，析产文书的执行（结合咨询情况，主要是一方持析产文书申请管理部门转移登记），不能仅凭一纸析产文书申请，同时必须提交人民法院作出的协助执行通知书，或者由相关方共同申请（被继承人当然除外）。否则，相关登记机构有权责令补正，不能补正的则不予登记。
（二）析产文书的执行风险：析产文书作为生效的法律文书，当然应当执行。析产文书的执行包括申请人提交申请的行为和执行部门的执行行为，都必须依法进行。
但是，其中，如果没有人民法院协助执行文书或者相关利益方共同申请，则申请人无法证明、相关登记部门亦无法规避以下执行风险的存在，从而导致可能承担的不利后果及其法律责任发生：
1、当事方形成的协议文件为对方反悔，或者对方已通过其他途径主张异议权利，登记部门尚不知情亦无法辩明的；
2、公证书、人民调解文书、律师调解文书或者仲裁调解书、仲裁裁决书为人民法院其他审判程序立案受理，或者已经撤销或者中止执行、不予执行，或者应予撤销或不予执行，登记部门尚不知情亦无法辩明的；
3、法院作出的民商事调解书、判决书为人民法院其他审判程序立案受理，或者已经撤销或者中止执行、不予执行，或者应予撤销或不予执行，登记部门尚不知情亦无法辩明的；
4、上述析产文书系当事一方欺骗、威胁、伪造或者变造，对方可能或者已经提起异议权利，人民法院或者其他相关行政机关、司法机关已经收案、立案、审理或者作出相关处理意见，登记部门尚不知情亦无法辩明的。
三、防范执行风险的途径与方略
申请财产类析产转移登记，除了应当提交法定的产权归属资料并符合法定形式，申请人并对相关资料真实性负责外，还应当重点关注并遵循以下要求：
1、当事一方凭相关利益方之间订立的析产协议、婚管部门登记的离婚证及其附件离婚协议、公证书、法定的人民调解机构出具的调解文书、律师事务所出具的调解文书，向登记部门申请财产转移登记前，应当向人民法院申请司法确认和协助执行（赋予司法强制执行效力的公证书除外）。经人民法院司法确认和通知协助执行的，登记部门应当予以协助转移登记。
2、当事一方凭法定仲裁机构出具的仲裁调解书、仲裁裁决书，或者人民法院作出的民商事调解书、判决书，向登记部门申请财产转移登记前，应当向人民法院申请执行。经人民法院通知协助执行的，登记部门应当予以协助转移登记。
3、涉及财产全部利益关联方共同申请财产转移登记并提交法定资料的，登记部门在依法审查合格后，应当予以转移登记。
不符合上述情形之一的，登记机构有权责令申请人及时补正；不能补正的，登记部门有权不予登记。
附：法律依据文件：
一、
城市房屋权属登记管理办法（１９９７年１０月２７日建设部第５７号令发布，２００１年８月１５日建设部第99
号令《关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》修正）
第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
第十三条 权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
第十七条 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起３０日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第二十二条 有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十七条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的３０日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的１５日内核准注销，并注销房屋权属证书。
二、房屋登记办法
第十一条 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有本办法所列变更登记情形之一； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。 房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。 第二十条 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： （一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致； （二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； （三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （五）不存在本办法规定的不予登记的情形。 登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。 第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： （一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； （二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； （三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； （四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； （五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； （六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； （七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 第三十五条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。 三、不动产登记暂行条例
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图.jpg)
登录/注册后可查看大图
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
